Người mua nhà tại dự án alibaba an phước đã trở thành những thượng đế đích thực của các DN bất động sản khi thị trường đang ở tình trạng cung vượt cầu. Tuy nhiên, trước những khối tài sản có giá trị cả tỷ đồng, thậm chí nhiều tỷ đồng, các khách hàng vẫn cần thận trọng với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chính các chủ đầu tư soạn thảo. Xét về mặt bản chất, hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.


Bản chất của HĐMB tài sản là một hợp đồng đất nền giá rẻ mà ở đó, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia. Điều đó có nghĩa là không thể có một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo để “ép” bên kia phải giao kết. Tuy nhiên, với nhiều HĐMB nhà ở, quy định về thương lượng, trao đổi, sửa đổi… dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư - bên bán bất động sản, thông qua việc soạn thảo một hợp đồng mẫu.

Khu chung cư Ðồng Cửa, thuộc phường Lê Lợi gồm hai tòa nhà năm tầng, mỗi nhà có 60 hộ dân sinh sống được xây dựng từ những năm 80 thế kỷ trước. Không khác gì tại những chung cư cũ ở Hà Nội, người dân ở đây tự ý cơi nới vô tội vạ. Ngoài ra, lan can, cầu thang, ô thoáng giữa các chiếu nghỉ, tường phía ngoài từ lâu đã không được bảo trì, thay thế đã hư hỏng gần hết; hệ thống cấp, thoát nước hoạt động khá thảm hại, nước ăn thì thiếu mà nước thải ứ đọng; đường dây điện cũ chằng chịt như mạng nhện cũng tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ lớn...

Bác Lê Thị Thu, một người dân sống tại chung cư Ðồng Cửa cho biết: "Hai mươi mấy năm sống ở đây tôi thấy tình trạng nhà vẫn thế thôi. Có khác là nhiều hộ cơi nới thêm những lồng sắt phía sau. Toàn tự làm cả, có phải xin phép đâu. Nhìn sợ lắm, chúng tôi đi tập thể dục hoặc là trẻ con chơi có dám gần phía đó đâu, nhỡ nó mà rơi thì chết". Ông Vũ Văn Thắng, Tổ trưởng dân phố Ðồng Cửa, nơi có những khu chung cư tọa lạc, tỏ ra lo ngại đối với tình trạng xuống cấp của công trình cũng như hệ thống điện của tòa nhà. Mặc dù ngành điện đã thay toàn bộ dây từ cột vào nhà chạy dọc theo cầu thang, nhưng hệ thống dây đến từng hộ khó có thể nói là an toàn vì hầu hết do bà con tự lắp đặt.

Bên cạnh đó, để gia tăng vai trò quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, các chủ đầu tư dự án phải thực hiện đăng ký HĐMB bất động sản (là hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bắt buộc phải đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ). Khi được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt, HĐMB nhà ở này mới được tiến hành giao kết với khách hàng. Quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý nhà nước, hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên HĐMB bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà ở (nhất là HĐMB căn hộ chung cư thương mại) vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao nhà…. Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, nếu chủ đầu tư xây dựng hợp đồng có những điều khoản có lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại trừ cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, thực tế, không phải người mua nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường “vận dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó” (?!).