Người dân có đất nằm trong dự án alibaba an phước được xác định không phù hợp quy hoạch đồng nghĩa với việc bị treo giấy tờ nhà đất, không được cấp phép xây dựng, chuyển nhượng… nhưng khái niệm “phù hợp quy hoạch” lại được mỗi địa phương hiểu theo một kiểu khác nhau. Điều đó dẫn đến tình trạng cùng một loại đất nhưng có nhiều cách xử lý khác nhau. Theo ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, “cũng có trường hợp nhiều địa phương hiểu giống nhau nhưng là sai giống nhau”. Những vướng mắc này vừa được UBND TP HCM chỉ đạo thống nhất hướng giải quyết.


Dẫn Nghị định 64 về cấp phép xây dựng (CPXD), lãnh đạo UBND quận 12 cho rằng điều kiện để được cấp phép là phải phù hợp quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất. Với khu vực được quy hoạch là đất nền giá rẻ công cộng, công viên cây xanh… thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng như các công trình khác là không phù hợp quy hoạch, nếu CPXD sẽ vi phạm Nghị định 64 nên quận 12 không có cơ sở giải quyết các trường hợp này. Trong khi đó, quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Cần Giờ và nhiều quận - huyện khác đang CPXD tạm cho người dân.

Lãnh đạo UBND quận 12 cho biết trên địa bàn quận có nhiều khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp (phần dự trữ được chuyển đổi từ quy hoạch đất công nghiệp, đất công viên cây xanh…), người dân trong khu vực này không được giải quyết chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, CPXD… nên rất bức xúc. Còn lãnh đạo quận 9 thì xác định việc xây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, đất xây khu dân cư mới (cao tầng) là không phù hợp quy hoạch nên chỉ CPXD tạm. Theo quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, mục tiêu xác định chức năng đất hỗn hợp trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000, quy hoạch phân khu là để “mềm hóa” quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi để mời gọi đầu tư trong quá trình tổ chức thực hiện. Loại đất này được xem là chưa xác định cụ thể mục đích sử dụng. So đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa cần được xem xét như trường hợp nằm trong khu vực chưa có quy hoạch.

Tại cuộc họp ngày 10-4 của UBND tỉnh Đồng Nai với các sở, ngành và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản, bà Phan Thị Mỹ Thanh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đã đề nghị các sở, ngành, các địa phương nhanh chóng rà soát quy hoạch, tạo cơ chế đầu tư; thực hiện công tác đấu nối hạ tầng, khấu trừ Tiền sử dụng đất, giãn tiến độ dự án nhằm sớm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, tính đến nay, Đồng Nai có hơn 400 dự án phát triển dân cư và khu đô thị với quy mô 12.000 ha. Tuy nhiên, những năm gần đây thị trường bất động sản “đóng băng” do sức mua chậm, hoạt động đầu tư công giảm nên nhiều dự án chững lại, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi. Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn do chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay trong khi thị trường không tìm được đầu ra nên có nguy cơ phải ngừng hoạt động.

Trước tình hình khó khăn chung, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã thực hiện các chính sách bán hàng riêng nhằm thu hút các nhà đầu tư như giảm giá, thực hiện chính sách thanh toán linh hoạt khi khách hàng mua nhà trả chậm, hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chuyển đổi mục đích hoặc cơ cấu lại sản phẩm. Một số các doanh nghiệp bất động sản cho biết, hiện nay việc tiếp cận với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đang gặp rất nhiều khó khăn, do đó ở Đồng Nai vẫn chưa có doanh nghiệp nào vay được từ nguồn vốn trên. Bên cạnh đó, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai hiện vẫn có những dự án mặc dù có tiềm lực về tài chính, nhưng nhà đầu tư lại không thể hiện quyết tâm đầu tư, dẫn đến dây dưa kéo dài.


Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, khẳng định Nghị định 64 và Quyết định 21 của UBND TP (quy định chi tiết một số nội dung về CPXD trên địa bàn) quy định chỉ CPXD tạm trong trường hợp khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, những trường hợp còn lại, do chưa bảo đảm được thời gian thực hiện quy hoạch nên phải CPXD chính thức cho người dân. Ông Tuyến cũng hướng dẫn: Đối với nhà xây dựng trên đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư, nếu ở ổn định trước ngày 1-7-2006 thì được CPXD tạm (quy mô không quá 3 tầng), sau thời gian này chỉ được sửa chữa theo hiện trạng.

Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này, Bình Chánh và quận 12 đề xuất cấp cho những trường hợp đã có nhà trước quy hoạch nhưng ghi mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đề xuất này không ổn vì đất có nhà không thể là đất nông nghiệp. Vả lại, mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì người dân cũng không mặn mà lắm, do đó phải xin ý kiến trung ương. Cho rằng khu dân cư mới là để thực hiện dự án, vì thế nhiều địa phương không giải quyết quyền lợi cho đất hộ lẻ.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, thị trường bất động sản Đồng Nai hiện vẫn chưa hấp dẫn khách hàng là do hệ thống kết nối hạ tầng kỹ thuật giao thông, điện, nước chưa hoàn chỉnh; các khu dân cư vẫn còn rời rạc không kết nối với nhau để xây dựng các khu dịch vụ đi kèm như nhà trẻ, trạm y tế, khu vui chơi giải trí… Tuy nhiên, một số doanh nghiệp bất động sản cho biết, hiện nay phân khúc sản phẩm bất động sản giá rẻ dưới 500 triệu đồng đối với căn hộ và đất nền vẫn được khách hàng khá quan tâm.