Hiện nay, quy trình mua bán nhà phố đã rất thân thuộc: khách hàng đặt cọc tiền, hẹn ngay ra phòng công chứng sang tên chuyển nhượng, rồi chuyển tên trên sổ đỏ là xong. Nếu mua nhà dự án thì quy trình mua như thế nào? Nhiều bạn chưa nắm rõ nên sẽ lo lắng trước quyết đoán mua căn hộ mặc dù thấy dự án rất tốt. Rất nhiều bạn đang trong tình trạng "nhà phố không đủ tiền mua, chung cư không dám mua, đành chịu cảnh ở trọ".
Trong bài viết này mình sẽ bật mí một số thông tin tương tác đến quy trình mua căn hộ từ chủ công trình hoặc sang nhượng lại từ người khác để bạn nắm rõ và tự tin hơn trước xác định sở hữu ngôi nhà cho gia đình có cuộc sống sung túc hơn.


1. Quy trình mua căn hộ từ chủ công trình
Bạn nên hiểu rằng, ko phải công ty nào làm dự án căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng dự án chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong công trình đến tay bạn là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an toàn để có thể hoàn thiện được. Do đó, hầu hết các chủ công trình dự án Hiện nay đều tiến hành cho người mua đặt cọc mua căn hộ ngay chu kỳ đầu thi công. Thông thường đơn giá giai đoạn đầu này rất hấp dẫn người mua.
tay nghề thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ công trình 01
chuyên môn thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua từ chủ đầu tư
hiện các P.KD dự án căn hộ Luxgarden thường thực hiện bán hàng theo vẻ ngoài cty sự kiện bán hàng tổng hợp để có thể nhanh chóng bán được nhiều vật phẩm. Quy trình có thể như sau (tùy vào CĐT có thay đổi):

1. khách hàng xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin dự án

2. người mua đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau): khách hàng chuyển cho chủ đầu tư một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được CĐT xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy khám xét "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ cam kết có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: thường nhật cách ngày công bố khai bán căn hộ vài tuần sản phẩm sẽ phân về các đơn vị bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra trường hợp nhiều người cùng chọn 1 căn, các CĐT sẽ có phương án khác nhau, ví dụ có thể là:

- Tất cả khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán.
- Hoặc chủ công trình sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, quý quý khách đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện chào bán sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 quyết định mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện công bố chào bán: Tất cả khách hàng sẽ được mời đến sự kiện công bố mở bán, chủ công trình sẽ công bố bảng giá. bạn chỉ việc xem xét lần cuối và quyết đoán chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những bạn chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào bạn đó sẽ chọn căn mình thích.

Một cẩn thận nhỏ: Tại sự kiện rất đông bạn như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra quyết định "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không bằng lòng. Nhà mình mua để ở lâu dài mà chọn một căn mà bạn không ưng ý sẽ không tốt tí nào. Với sở trường tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. ngoại giả, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn ưa thích và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu tuy nhiên theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ đầu tư: Bỡi vì có thể dự án chưa thi công xong phần móng nên CĐT chưa ký hợp đồng mua bán cho quý quý khách được, nên bạn sẽ ký với CĐT hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu bắt đầu sai cam kết.

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi chung cư đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì P.KD dự án sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía Phòng kinh doanh cung ứng văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn thực hiện các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ chung cư hoàn thành để nhận nhà.
2. Quy trình mua lại căn hộ từ khách hàng cá nhân.
Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở dự án đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ đầu tư như quy trình trên. CĐT đã bán hết sản phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong dự án này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản?

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: người mua mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với P.KD dự án:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được pháp luật công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam đoan.
Lưu ý: Trong trường hợp đến thời hạn ra công chứng mà CĐT vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là ví như khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không phải đền cọc. Do đó, để đảm bảo bạn cần thương thuyết trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.
​
Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:
Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:
​
Bước 1: Người bán hoàn thành toàn bộ các đợt thanh toán, và nộp đơn lên cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình của mình. chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ dự án và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
chuyên môn thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư 02
Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua đi bán lại
Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình.

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). thận trọng để nhận biên lai thuế mau lẹ và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.
​
Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì P.KD dự án bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của P.KD dự án là việc chuyển nhượng đã hoàn tất.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng chung cư Opal Skyview gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, thực hiện bổn phận thuế, đăng ký sang tên trên sổ.
​
chờ đợi những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

Trang web chủ đầu tư dự án căn hộ Opal Skyview ở đây

View more random threads: