Thị trường từ chỗ khu vực ấn độ dương cao cấp rất phát triển gắn với đầu cơ hiện tại phải chuyển sang khu vực giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của người lao động.


Việc này về phương hướng có vẻ dễ , vì nhà nước đã chỉ rõ , mà điển hình là Chiến lược phát triển gia cư đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 bằng Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11-2011… Như thế mâu thuẫn nằm ở đâu , nghịch lý nằm ở đâu?


rõ ràng đang có sự lệch pha giữa chủ đầu tư dự án golden center city và người mua. Những khu cư xá đã hình thành , chủ đầu tư đã hạ giá , thậm chí đến 30% và chẳng thể hạ thêm được nữa , hạ nữa là lỗ. Thế nhưng người tiêu dùng lại cho rằng mất vẫn chưa đủ , mức giá còn quá cao.


Chủ đầu tư đưa ra giá nhà 15 triệu/m 2 , người tiêu dùng cho rằng mức giá hợp lý chỉ 8 triệu đồng/m 2 . Sự tình là phải xử lí xung đột này tái cấu trúc mới có hiệu quả.


Theo tôi , chủ đầu tư đưa ra mức giá trên cũng có lý. Thứ nhất , vì thời gian dài họ làm ra các khu nhà tập thể để phục vụ cho đầu cơ nên không thèm để ý đến giá thành. Chi phí huy động nghiệp dĩ nào cũng chấp nhận , thậm chí vay thương mại với mức lãi suất 20-25% để đưa vào đầu tư BĐS.


Điều này dẫn đến thực tiễn chỉ có NHTM hoạt động còn các quỹ đầu tư chẳng thể Lộ rõ ra để tranh đua với nhau , do chủ đầu tư không thèm tính đến phí tổn huy động vốn. Thứ hai , phí quản lý họ cũng không để ý tính , công ty có lên đến hàng nghìn người cũng không đáng , rồi công nghệ xây dựng , nguyên liệu xây dựng làm sao cho giảm giá thành cũng không thèm tính.


Bởi có tăng giá thêm một tí cũng không đáng , hàng ra bao nhiêu đầu cơ ôm hết bấy nhiêu. Thứ ba , trong quá trình thi công , chủ đầu tư phải chi một khoản rất lớn cho “phí bôi trơn” qua vô số tầng nấc.


Và nghiễm nhiên họ phải tăng giá lên để bù vào “chi phí bôi trơn” này. Chính vì thế người tiêu dùng toan tính đưa ra mức giá xây dựng chỉ có 8 triệu đồng/m2 cũng đúng. Nghịch lý nằm ở đây , va chạm lợi ích nằm ở đây.


Thậm chí đã có những ý kiến ý là cho mua để tăng quỹ nhà cho thuê của TP. Tất thảy những phương pháp ấy tôi cho là giải pháp để khắc phục chống đối đang kịch liệt ở đây. Cần phải “dọn” lại một lượng cung lớn nhưng giá cao ngất ngưởng dĩ vãng để thịt thà có khả năng phát triển thăng bằng trở lại. Sự tình là , về (Lập trường đúng nhưng thực hiện nó như thế nào thì còn đề nghị một quá trình định giá rất chặt chẽ.


Nếu mua đại trà với mức giá không cân nhắc có thể giải quyết được nhưng sẽ tiếp làm méo mó thị trường đất nền bình dương. Quốc gia mua lại số lượng nhà “ế” vào thời khắc này là phù hợp để cứu thị trường , làm tốt quá trình tái cơ cấu , giúp cho các chủ đầu tư khỏi bị lao đao.


thực tế những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” đã bị thị trường đào thải hoặc tự đào thải , còn lại các nhà đầu tư lớn , có vai trò đối với thị trường BĐS chúng tôi cần phải tương trợ. Nhưng làm như thế nào là cả một dấu hỏi lớn đặt ra. Quốc gia phải tương trợ cho cả chủ đầu tư và người mua.


- Nhưng như vậy cũng chỉ là thủ pháp tạm thời?


- tạm nhưng nó sẽ làm thị trường dịu đi. Các nhà đầu tư có thể tính đến các đề án đầu tư mới , tính toán giá thành đúng hơn , chắt chiu hơn và đúng trên nguyên tắc là hàng hóa càng rẻ thì người tiêu dùng càng chấp thuận. Từ đó có thời gian để tái cơ cấu. Bên cạnh đó , câu chuyện chống tham nhũng trong đầu tư phát triển đất đai quốc gia vẫn phải làm và cần làm mạnh.


dĩ nhiên chúng tôi chuyển đổi cơ chế không còn cơ chế nhà nước thu hồi đất nữa và cũng tăng vai trò quản trị tốt. Có sự tham gia của cộng đồng vào mọi quy trình tôi tin rằng câu chuyện phân tích minh bạch hóa thị trường BĐS sẽ dễ dàng hơn.

- Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn nhà băng đã khiến cho “sức đề kháng” của nhiều doanh nghiệp yếu đi trong khi các quỹ đầu tư của chúng tôi chưa có hoặc chưa đủ mạnh. Theo ông nên “giải” bài toán này như thế nào?


- Tôi thường xuyên nghe câu hỏi “bao giờ thị trường BĐS phục hồi?”. Chúng ta có khả năng thấy là các chỉ số lạm phát đã xuống khá thấp. Đấy là một tính từ vui nhưng đặt ra một vấn đề lớn hơn là tính thanh khoản vào các NHTM bây giờ như thế nào.


Hay nói cách khác là sức của NHTM bây giờ là quá yếu. Theo (Lập trường của các nhà quản lý tiền tệ gắng gổ từ quý I đến quý III năm nay sẽ giải quyết xong vấn đề thanh khoản yếu của các NHTM. Nếu giải quyết xong khả năng hạ lãi suất có xác xuất xảy ra.


lúc đó chúng tôi phải dần dần giảm đi vai trò của NHTM , tăng vai trò các quỹ. Khi các nhà đầu tư ý thức được huy động vốn bằng cách gì cho giảm chi phí chắc chắn họ có kinh nghiệm để biết là không thể chấp thuận tất thảy mọi thứ phí mà họ phải cân nhắc huy động từ các quỹ.


- Bộ Xây dựng vừa cùng quan điểm hoặc suy nghĩ với ai đó với đề xuất của Hiệp hội BĐS về việc thành lập ngân hàng Xây dựng và đã có đề xuất lên NHNN. Theo ông điều này sẽ tác động đến thị trường BĐS như thế nào?


- Tôi nghĩ không có vấn đề gì phải băn khoăn ở đây. Tuy nhiên , riêng gia cư tầng lớp và nhà thu nhập thấp chúng tôi phải tập kết vào 2 quỹ: quỹ tín thác BĐS và quỹ kiệm ước BĐS , nó sẽ hỗ trợ cho phân khúc này. Vay đầu tư nhà giá rẻ phải dùng cơ chế tài chính khác , chứ không thể tính vào NHTM.


Có như thế thì chúng ta mới thiết lập được mối giao thiệp rất cuộc giải trí lành mạnh giữa thị trường BĐS và thị trường đất nền chợ bến cát 2, không lo cái này kéo đổ cái kia. Tương lai chúng tôi sẽ phải tính đến vai trò của các quỹ.