Trong các thời kỳ tăng trưởng mạnh vào các năm 1997, 2003, 2007, hai thị trường bất động sản đất nền bình dương Hà Nội và TP HCM cùng song hành, thậm chí vai trò đầu tàu nghiêng về TP HCM.



Phải chăng do những triển vọng về quy hoạch (di dời các trường đại học ra ngoại thành), hay thuận lợi về giao thông đô thị (cầu, đường mới) mà giá các dự án đất nền đất nền chợ bến cát 2 phía Tây và phía Đông Hà Nội tăng vọt? Nếu đúng như thế, tại sao sau khi hoàn thành đại lộ Đông Tây và cầu Phú Mỹ ở TP HCM, giá đất các khu vực liên quan đến hệ thống cầu đường này ở các quận 2, 9, 7 lại chỉ tăng nhẹ với mức thanh khoản thấp? Và tại sao trong đợt tăng giá từ đầu năm 2010 đến nay, hầu như chỉ có phân khúc đất nền chuyển động mạnh, trong khi các phân khúc chung cư và nhà gần như bất động, thậm chí nhiều chung cư cao cấp còn bị giảm giá nhẹ, phải khuyến mãi bằng nhiều cách mà vẫn khó bán?



Có khá nhiều câu hỏi “tại sao” đối với thị trường đất nền Hà Nội trong thời gian qua. Nếu ứng dụng quy luật 4 năm để “hợp thức hóa” thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản Hà Nội thì e là chưa hoàn toàn thuyết phục, vì từ đầu năm 2008 (khi bất động sản trên toàn quốc bắt đầu đóng băng dài hạn) cho đến đầu năm 2010, thời gian mới chỉ đúng 3 năm. Như vậy, có khả năng Hà Nội chỉ là một tâm điểm tăng trưởng cục bộ (cũng như chỉ tăng cục bộ phân khúc đất nền)?



Giả thuyết này có vẻ hợp lý nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường bất động sản Hà Nội - TP HCM, nhưng lại có vẻ không ổn nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường Hà Nội - Đà Nẵng. Khởi động chậm hơn Hà Nội khoảng 3 tháng, Đà Nẵng nhanh chóng bùng phát đợt sốt nóng đất nền với mức tăng không thua kém gì Hà Nội. Một đặc điểm nữa cũng cần chú ý đến là lượng đầu tư bất động sản của nhà đầu tư Hà Nội vào Đà Nẵng là đáng kể. Như thế, cơn sốt đất nền từ Hà Nội đến Đà Nẵng đã mang tính hệ thống chứ không phải chỉ là một điểm cục bộ. Và một khi sóng tăng giá, dù chỉ thể hiện ở phân khúc đất nền, đã có hệ thống thì cũng có thể hệ thống ấy sẽ được mở rộng…



Theo logic mở rộng hệ thống trên, sóng tăng giá sớm muộn cũng sẽ lan đến TP HCM - khu vực có nguồn cung đất nền cao nhất nước và cũng có đến vài chục phần trăm trong đó thuộc về nhà đầu tư phía Bắc. Và nếu TP HCM được khởi động, làn sóng tăng giá sẽ có thể lan ra cả những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí đến cả các vùng duyên hải như Bà Rịa- Vũng Tàu, Bình Thuận.



Các phân khúc bất động sản đất mặt tiền chợ thị xã bến cát khác, kể cả căn hộ cao cấp, vì thế cũng không đến nỗi quá èo uột. Có lẽ giả thuyết này khá dễ được chấp nhận trong xu hướng hiện nay. Cũng bởi, nếu xét theo quy luật 4 năm thì tính đến nay đất nền khu vực phía Nam đã “nằm” đủ thời gian cần thiết và cần phải được “kích hoạt”.