có thể nói suốt cả năm 2011 , giá BĐS đất nền bình dương đã giảm rộng khắp từ các đề án ở phía tây sang các dự án phía đông Hà Nội. Theo các số liệu thống kê của các trung tâm môi giới BĐS trong chuye cho thấy , phía Tây Hà Nội , các đề án dọc theo quốc lộ 32 , trục đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài đắt giá đất nền , liền kề , biệt thự giảm 30-35% so với cuối năm 2010. Điều đáng quan tâm của người cần nhà để ở là giá nhà , đất đã thực sự giảm đến mức nào? Giá nhà chung cư đã chạm đến mức lỗ của doanh nghiệp , nhà đầu tư hay chưa? diễn biến tiếp theo của thịt sẽ như thế nào?

Tại đề án Lê Trọng Tấn - Gleximco , hiện lục địa kề vịt trời đẹp được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2 , trước đây giá được chào 100 triệu đồng m2. Các khu đất kém tốt hơn ở đây được chào bán với giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Còn đối với đất nền ở đề án Kim Chung - Di Trạch nếu mặt phố rộng đang được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 so với 50 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2011. Đất nền tại đề án Vân Canh cũng có giá rao na ná. Giá đất tại thiên đàng Bảo Sơn lại chỉ còn rao 25 triệu - 30 triệu đồng/m2. Riêng đất ở chuye phía đông , nam Hà Nội như đề án Văn Phú thì giảm nhẹ tiền thuế hơn , hiện còn rao vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Đất nền khu đô thị Việt Hưng cũng được rao bán với giá thấp hơn Ngày trước độ khoảng 10 triệu đồng/m2. Khu vực phía Bắc như dự án Cienco 5 - Mê Linh , đất liền kề rao bán vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ nhà tập thể lại có đặc thù riêng , thí dụ căn hộ chung cư cũ như ở Thanh Xuân Bắc với diện tích tầm 50m2 tầng 3 , 4 vẫn rao với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn , tức khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy là đã giảm hơn so với trước đây khoảng 200 triệu đồng/căn. Trong lúc đó giá căn hộ nhà tập thể mới ở khu vực ấn độ dương quận Hà Đông có giá trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; Còn ở một số nơi khác đắt giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Hiện có một số đề án mới khởi công thuộc quận Long Biên được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% so với giá của cư xá cùng loại ở thời kỳ lúa ra đòng trước đây. Đáng để ý là với sự giảm giá như vậy nhưng thịt BĐS vẫn rất âm u , thể hiện rõ qua hiện tượng nhiều trung tâm môi giới BĐS đã đóng cửa sớm , một số doanh nghiệp BĐS đuối sức khi không lo trả đủ lương lậu , thưởng Tết cho viên chức. Hưng thịnh công chức cho biết , Tết vừa rồi không được thưởng Tết hoặc chỉ thưởng quà Tết… thông cáo tình hình thịt BĐS được năm 2011 của Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy , số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II tới quý IV-2011 với khoảng 900 giao du Thành tựu. Một điểm nữa đáng lưu tuy là giá bán nhà , đất tại Hà Nội bắt đầu thực sự giảm mạnh từ cuối năm 2011 đến nay kể cả những dự án có vịt bầu đẹp , thuận tiện , hạ tầng tốt đã hoàn thiện đang chờ bàn giao nhà.

Ai cũng có khả năng thấy rằng hiện nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội rất lớn , đa phần là của những người cần lao , công viên chức chức có ngày công không cao , chưa đủ tiền tích lũy để mua các đồ dùng nhà với giá như bây giờ. Những cơn sốt giá nhà đất của Hà Nội trong thời gian qua không phản ánh nhu cầu này của người dân mà đang chứng minh cho nhận định : Thị trường phát triển nóng là do đầu cơ. Sự đầu cơ đã làm méo mó thịt thà , không phản ánh bản chất cung-cầu thực của thịt. Cụ thể đó là định hướng xây dựng căn nhà chung cư cao cấp với diện tích khoảng trên 100m2 với giá từ 2-4 tỷ đồng của các doanh nghiệp đất nền chợ bến cát 2 trong những năm qua. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp , vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại , đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng , tập hợp mua căn hộ cao cấp từ khi dự án còn nằm trên giấy nên DN chỉ lo cho ra nhiều sản phẩm căn hộ loại này. Dù cho mức giá này không phù hợp với sức mua của người lao động. Những căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng hợp với sức mua nhưng lại có vịt chưa đảm bảo hoàn cảnh sống , giao thông đi lại của người lao động. Hơn nữa , điều khiến thịt BĐS thêm trầm lắng là do người mua có tâm lý đợi chờ giá nhà , đất giảm xuống nữa khi đó họ mới quyết định mua hoặc đầu tư. Đa số họ ý là mức giảm nếu như trên cũng chưa nhằm nhò gì khi mà giá hiện tại vẫn còn đang cao so với trước năm 2009 khi bất đầu cơn sốt.

Tuy nhiên , về giá nhà nhà tập thể cũng rất khó để nói có khả năng giảm xuống bằng trước năm 2009. Lý do , có khả năng tính toán giá thành xây dựng cư xá tại thời khắc này , đồng thời so sánh với giá vàng , tốc độ lạm phát của tiền đồng thì giá nhà chung cư hiện đang được chào bán là khá hợp lý. Trừ trường hợp chủ đầu tư phải bán bán hoá giá khi lâm vào tình trạng phá sản. Về giá thành sản phẩm theo tính toán của các nhà chuyên trị cho một chung cư hạng B , 20 tầng trên diện tích đất phải thuê là 13.000m2 , mật độ xây dựng 40% , giá thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho giá thành sản phẩm là 15 triệu đồng/m2. Trong đó phí tổn xây lắp cư xá chiếm tỷ trọng 55 , 1% giá thành , chi phí thiết bị chiếm khoảng 16 , 5% , phí tổn thuê đất chiếm khoảng 15% còn các chi phí còn lại chiếm trên 10%. Do đó nếu chi phí giá thuê đất tăng gấp đôi ( mà ở Hà Nội dễ xảy ra nhất là khi thực hành đúng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP ) thì giá căn hộ sẽ tăng thêm 20%. Cũng theo toan tính này thì giá căn hộ còn được khống chế bởi giá trị của thiết bị , hạ tầng và tiện ích đi cùng...


Ðại diện Sàn giao thiệp bất động sản Trường An , quận Hà Ðông nhận định , từ nay đến hết quý II , phân khúc đất nền đề án có xác xuất còn giảm giá thêm vài nấc nữa. Tới đây , nhiều nhà đầu tư thứ cấp và nhiều chủ đầu tư bán tháo căn hộ do áp lực về tài chính sẽ tạo một mặt bằng giá mới. Tuy vậy , thịt tiếp tục đón nhận sự quan tâm của khách hàng vào phân khúc gia cư trung cấp với mức giá từ 15 - 25 triệu đồng/m2. Còn loại cao cấp , nối đóng băng.


Theo kinh nghiệm của nhiều nước , khủng hoảng đình chỉ sản thường kéo dài năm năm , rồi bắt đầu có lối ra. Ðiển hình mới nhất là Mỹ , khủng hoảng bất động sản xảy ra từ năm 2007 , nhưng đến nay mới có mật hiệu phục hồi dần sau khi giá nhà đất mặt tiền chợ thị xã bến cát nhiều nơi đã xuống từ 50% - 70%. Thị trường đình chỉ sản nước ta được ghi nhận đóng băng từ năm 2010 và "xuống" giá rõ nhất từ năm 2011 vì không có người mua và do chính sách tín dụng thắt chặt , đã đưa lãi suất Ngưng lại sản lên đến hơn 20%. Tương đương với chỉ số giá bất động sản đã giảm trong hai năm qua , trong đó phân khúc căn hộ cao cấp bị xuống giá mạnh nhất và có xác xuất sẽ xuống thêm nữa ( nhất là đất nền ) trong hai năm 2012 - 2013 , trước khi có khả năng chạm "đáy" với mức giá thực tế hơn.