Dạo qua các sàn giao dịch BĐS , các trọng tâm mua bán nhà đất vào dịp đầu năm đều nhận thấy sự đóng băng của thị trường đất nền bình dương. Đây là hiệu ứng đóng băng kéo dài từ những tháng cuối năm 2011 khi mà tính thanh khoản của thị trường quá yếu. Các nhà kinh doanh BĐS đã tung ra hàng loạt chiêu khuyến mại quyến rũ như tương trợ 17 - 20% lãi suất cho khách mua nhà , chiết khấu 5% - 10% và tặng tiền mặt , điện thoại di động , du lịch ngoại bang , 1 chỉ vàng SJC , vé máy bay khứ hồi Hà Nội - Đà Nẵng , TP. Hồ Chí Minh - Đà Nẵng , giá chiết khấu lên đến 8% cho người giao dịch sớm nhất… Khu dân cư Liên Chiểu của chủ đầu tư Tân Cường Thành vận dụng ưu đãi khuyến mại cực lớn: tặng 40 triệu đồng/lô cho khách hàng. Đề án Khu thành thị sinh thái Hòa Xuân cũng tung ra Các quy định khuyến mại quyến rũ khi mua đất nền được tặng telephone di động Iphone 4 và 1 chuyến du lịch Singapore 4 ngày. Công ty BĐS điện năng miền Trung tung chiêu mở bán BĐS với giá 571 triệu đồng/lô nhưng giảm giá từ 3 - 5% cho khách hàng...

Theo các chủ đầu tư , nguyên nhân những khó khăn của thị trường BĐS được rõ ràng do lãi suất trên thị trường vốn quá cao bởi thế thịt thà vốn không đảm nhiệm được vai trò hỗ trợ tài chính cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng như những người mua để ở. Mặt khác , thị trường BĐS đã bị thổi giá lên cao trong những năm gần đây nên cần công khai giảm giá mạnh để kích cầu.


Năm 2012 , thị trường đất nền sẽ nối tiếp sửa đổi theo chiều hướng giảm giá. Tốc độ sửa đổi nhanh hay chậm sẽ nước phụ thuộc rất nhiều vào động cơ của người mua và bán. Đây là nhận định của ông Trần Như Trung - Giám đốc nghiên cứu và tư vấn công ty TNHH Savills Việt Nam. Nếu đất nền sắp xếp chậm thì thời gian bình phục lâu , bởi thời gian sửa đổi sự tăng giá quá khứ thuộc các phân khúc khác. Diễn biến thị trường hiện rất khó dự đoán vì tất cả đều phụ thuộc vào định hướng chính sách của cơ quan quản lý. Hưng thịnh khả năng quý 2 và 3 năm nay , tình hình sẽ khả quan hơn so với năm 2011. Một số chuyên gia nhận định , vững chắc bước sang năm 2012 , các chủ đầu tư phải thay đổi theo hướng trong cùng một dự án phải làm thế nào để có giá trị gia tăng sản phẩm , đó mới là điều quan trọng. Còn ông Marc Townsend , tổng giám đốc công ty tham vấn và quản lý đình chỉ sản CBRE Việt Nam thì tuy là BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt. 2012 sẽ là năm đầy thách thức với giới kinh doanh BĐS.


Về chính sách quản lý của nhà nước , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho thông thạo được Thủ tướng Chính phủ duyệt Chiến lược gia cư nhà nước đến năm 2020 , tầm nhìn đến 2030 là cơ sở pháp lý quan yếu cho lĩnh vực phát triển nhà ở , đặc biệt là nhà ở xã hội trong thời kì tới. Bộ Xây dựng và chính quyền các xứ sở đang xây dựng kế hoạch , định mức phát triển nhà ở , đặc biệt là kế hoạch. Trong năm 2012 phấn đấu xây dựng tối thiểu 1 , 5 triệu m2 sàn ở xã hội tại khu vực thành thị , phục vụ nhu cầu nhà của sinh viên , công nhân KCN , cán bộ , viên chức , lực lượng vũ trang và người có tiền lương thấp có có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về gia cư. Hoàn thành trợ giúp cho khoảng 66 nghìn hộ nghèo khổ khăn về nhà ở. Bộ Xây dựng cũng Cấp bách khai triển thực hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Trong đó , một nhiệm vụ trọng điểm là tăng cường gia chi dĩ công tác quản lý , kiểm soát thị trường BĐS. Kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các đề án phát triển nhà ở đang khai triển thực hành nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất của dự án để xây dựng nhà xã hội.


thực tiễn cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển đề án đất nền chợ bến cát 2 chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20% , phần nhiều số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài , trong đó có vốn vay từ các nhà băng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Trong đó , vốn từ nhà băng chiếm tỷ lệ đáng kể. Vì vậy chỉ cần có sự đổi thay chính sách tiền tệ là thị trường địa ốc bị tác động lớn , tạo nên những cơn sốt hay đóng băng như đã từng xảy ra.


Khi đã khó khăn , các cánh cửa để huy động vốn của các công ti Ngưng lại sản Đại khái bị khép lại. Kênh nhà băng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ , và bản thân nhiều ngân hàng đang nặng đầu trong việc thu hồi đất đai nợ từ các đề án Ngưng lại sản , đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư. Trong lúc đó kênh bơm vốn cho đề án từ nguồn vốn của khách quáng dã dễ dàng như Ngày trước vì giao du diễn ra cầm chừng , thậm chí không bán được hàng.


Rồi kênh chứng khoán cũng không dễ dàng. Trong năm 2009 , 2010 nhiều doanh nghiệp bất động sản đã quyết định niêm yết để huy động vốn , nhưng trong năm 2011 hoạt động này hoàn toàn bị ngưng trệ khi thịt u ám không thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ty địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Đến thời khắc hiện nay nhiều đề án Ngưng lại sản đã ngưng trệ vì chưa tìm được vốn.


bình luận về việc tìm vốn , ông Trần Minh Hoàng , chú tâm HĐQT công ty cổ lớp đầu tư Ngưng lại sản Việt Nam ( Vinaland ) tuy rằng mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự day trở theo cách riêng của mình để có vốn thực hành đề án , trong đó sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác.


Đây là khuynh hướng đã xuất hiện lâu nay dưới hình thức các doanh nghiệp ký hợp tác đầu tư chiến lược , nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc tuốt dự án cho đối tác khác. Chẳng hạn như công ti địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào đề án của công ti Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh; hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào đề án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh , TPHCM.


Giới quan sát thị trường dự đoán khuynh hướng nhượng đề án sẽ nối diễn ra trong năm nay. Tuy nhiên , không phải đề án đang xây dở dang nào cũng có thể tìm được người mua trong tình hình bây giờ , trừ dự án chưa xây gì , đang còn là khu đất trống có xác xuất liên doanh với các doanh nghiệp khác. Ngoài nhân tố thị trường , thủ tục sang nhượng đề án nhiêu khê là một rào chắn phức tạp cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra.


Nói như ông Hoàng thì tình hình hiện nay rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa hỗ trợ thị trường đất mặt tiền chợ thị xã bến cát khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư đình chỉ sản , quỹ tiết kiệm gia cư vẫn chưa hình thành , mới chỉ dừng lại ở đề xuất.