phát xuất từ hai nhân tố nêu trên , theo GS. Đặng Hùng Võ , giác quan trên thị trường BĐS đất mặt tiền chợ thị xã bến cát có đà bốc lên rất cao , cuốn các doanh nghiệp tạo dựng BĐS vào phân khúc cao cấp mà không để tâm đến lĩnh vực gia cư bình dân , nơi tập trung số đông nhu cầu.



phông nền "méo mó" của thị trường thời khắc trước năm 2008 đã đem lại vịt trời "Thượng đế" không phải cho người mua , nhưng mà là người bán. Địa ngục mua tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư không dễ , thậm chí mất tiền cũng không xong. Được vịt xiêm "Thượng đế" , doanh nghiệp từ đó không thèm quan tâm đến việc hạ giá sản phẩm.

thể hiện ở chỗ chất lượng , tiến độ xây dựng thế nào cũng được , nhà đầu tư không quan tâm đến chi phí quản lý , sử dụng nguyên nguyên liệu xây dựng sao cho kiệm ước , hiệu quả; phí tổn bôi trơn , huy động vốn với lãi suất nào cũng chấp nhận. Mọi thứ chi phí , thậm chí hoang phí được hạch toán hết vào giá nhà mà không ai khác , người mua sau cuối phải trả.

GS. Đặng Hùng Võ có lý khi tuy rằng , chính phân khúc BĐS cao cấp làm hư các chủ đầu tư và chính văn cảnh , vịt xiêm tự cho mình là "Thượng đế" thời kì trước lại đang đặt vào thế bất lợi cho họ khi thịt thà rơi vào ảm đạm lúc này.

Một câu chuyện bi hài phổ biến là chủ đầu tư đất nền chợ bến cát 2 nói , chúng ta hạ giá từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là kịch kim , chẳng thể hạ hơn được nữa nhưng người có nhu cầu vẫn bảo , 16 triệu vẫn là quá cao , Trái với giá thành xây dựng; bao giờ giá xuống 8 triệu thì chúng ta mới thực hành được.

"Rõ ràng , mức giá 16 triệu với loại gia cư phân khúc trung bình , chủ đầu tư cũng có cái lý của họ. Đó là mức giá đã chất đủ những chi phí , phụ phí và phung phí trong quá trình tạo dựng. Đây là lúc các nhà đầu tư chết kẹt giữa một bên là giảm nữa thì lỗ với một bên không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá , khả năng chi trả của người mua" - GS. Võ nhìn nhận.



đồng tình với ý kiến này , nhìn lại biến diễn thịt trong năm 2011 , giới tham vấn bán hàng cũng chỉ ra rằng biến diễn quá nhanh , phần đông các chủ đầu tư vẫn chưa quen với việc người mua trở nên "Thượng đế".


Một số chủ đầu tư dự án cư xá cao cấp vẫn "giữ miếng" , không chịu "xuống nước" giảm giá như chính yếu dùng các chiêu thức hút khách mang tính đánh bóng , bề nổi. Ví như có giảm giá người tiêu dùng cũng phải trải qua các hoàn cảnh vô cùng ngặt ngèo , mức giảm không sâu đến giá trị thực.


Sự sửa đổi , chuyển biến của thịt trong giai đoạn hiện tại là thế tất , đòi hỏi sự phân tích minh bạch , hiệu quả trong xây dựng , tính toán giá thành , cơ cấu sản phẩm. Sự đồng bộ của chính sách pháp luật; sự định hướng , đôn đốc của các cấp quản lý , chính quyền và sự quyết liệt , vượt qua chính mình của các doanh nghiệp sẽ là những nhân tố không thể thiếu được trong quá trình tái kiến trúc Dữ dội hơn của thịt thà BĐS năm 2012.


Đã thừa thãi lý giải được đưa ra , tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng đưa đến tình trạng nêu trên phải kể đến giữ lại về mặt chính sách , pháp luật liên quan đến thịt BĐS.


Theo chuyên gia chuye đất cát là GS TS. Đặng Hùng Võ , Sự tình phát triển các dự án gia cư được quan tâm khá chậm sau đổi mới. Mãi đến năm 1991 , khi có quy chế nhà ở ,


chúng ta mới đặt vấn đề cho kinh doanh nhà ở trong bối cảnh các dự án xây dựng , kinh dinh nhà ở vẫn chưa có mặt trong môi trường đầu tư.

Ba năm sau , quốc gia thực hiện toàn diện và hoàn toàn cắt không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả cơ chế bao cấp về nhà ở. Việc phát triển nhà ở từ đó được phó thác cho thịt thà. 11 năm kể từ năm 1994 , Sự tình nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị không được đề cập trong chính sách nào. Chỉ đến năm 2005 , khi thảo luận về Luật gia cư thì vấn đề nhà ở từng lớp mới bước đầu được quốc hội đặt ra.


Đến năm 2009 , khi có gói kích cầu , Chính phủ mới quy định cụt lủn 3 đối tượng chính được ưu tiên nhà ở tầng lớp là công nhân các khu Công lao , sinh viên học sinh và người có tiền lương thấp tại đô thị.


trong khi đó , mảng thịt thà nhà thương nghiệp từ năm 1998 bắt đầu có khung pháp luật. Nhưng thời khắc ấy , sửa đổi Luật đất đai lại xác định đất ở chỉ có một hình thức sử dụng là vĩnh viễn , bất kì đối tượng đó là tổ chức , doanh nghiệp hay người dân.

Việc chỉ có một hình thức sử dụng đất vĩnh viễn trong bối cảnh mở cửa đầu tư phân khúc thịt thà nhà ở thương mại , cho phép các nhà đầu tư kinh doanh thực hành các giao dịch kinh tế về đất ở và nhà ở... , theo TS. Võ , chính là duyên do để hình thành nạn đầu cơ vượt ngưỡng như thời gian qua. Bởi lẽ , có đất trong tay , nhà đầu tư tha hồ muốn giữ đất hoặc muốn làm dự án , muốn bán nhà bao giờ tùy ý , không bị Thao túng , tạo điều kiện cho đầu cơ găm hàng.


"Điều kiện để hạ giá sản phẩm , có đất rẻ đó chính là quy định thời hạn sử dụng đất. Ở các nước , họ vận dụng dồi dào chế độ sử dụng đất ở cho cộng đồng , các kì hạn khác nhau tương ứng các nhóm người có thu nhập khác nhau. Giá dụ , nhà nhà tập thể chính yếu dành cho đối tượng có lương lậu thấp và làng nhàng , giác mạc ăn nhập và niên hạn sử dụng nhà thường được tính bằng một đời người. Trong khi ta chỉ có một chế độ sử dụng đất vĩnh viễn. Chính sách đất đai như vậy làm lệch lạc thịt thà BĐS đất nền bình dương".