Năm vừa qua , hầu hết các doanh nghiệp BĐS khu đô thị golden center city đua nhau xốc vào đầu tư ở phân khúc căn hộ cao cấp với cầu mong giăng lưới chờ kéo về mẻ lớn với mức lãi đồ sộ , thường lãi gấp 2 - 3 lần so với phân khúc nhà bình dân.

Với tâm lý đó , các “đại gia” trong khu vực này chỉ coi trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có tiền lương cao mà chưa quan hoài phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có ngày công thấp và trung bình.

Khách hàng và dư luận của những đề án BĐS cao cấp này chưa thể quên cách đây không lâu , dù thị trường “tiền đóng băng” , nhưng trừ những khu vực ấn độ dương đề án dĩ vãng từng bị thổi giá lên quá cao , giá đất nền ở các khu thành phố đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính , Ciputra , Văn Quán , Nam Trung Yên... Cơ hồ chỉ đứng im , chứ không chịu giảm.

Bất chấp Chỗ u ám mua , nhiều lô vi la vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện thông báo đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định ( Trung Hòa Nhân Chính ) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2 , có "sổ đỏ" , giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu thành phố mới xa trọng tâm hơn như: Văn Quán , Mỹ Đình… giá nhà vườn đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2 , .

Với những mức giá chào bán cao ngất nga ngất ngưởng đó , giao dịch tại các đề án hạng sang chủ yếu trên quảng cáo hoặc trong các chiêu PR của nhà đầu tư , môi giới. Còn lại , thực chất , ở phân khúc thị trường này được giới chuyên môn đánh giá là đã “ngủ đông” kéo dài.

thực tế này xảy ra do lãi suất nhà băng cao , cộng thêm việc thít chặt tín dụng vay mua BĐS kéo dài. Hơn nữa , tâm lý đầu tư kếm chác nhất thời của không ít nhà đầu tư “vòng ngoài” đã chuyển chiến thuật hướng nguồn vốn sang “lướt” thị trường vàng và ngoại tệ để tranh thủ kiếm chênh lệch.

song song , áp lực đáo hạn nhà băng , các khoản nợ chất chồng , sản phẩm kém thanh khoản , nhiều ông chủ BĐS đang phải rao bán và chuyển dịch các đề án khu do thi golden center city. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng , đã có những dự án phải bán tháo và sẽ có những danh tiếng phải rời khỏi sân chơi.

Lý giải về tình hình này , nhiều chuyên gia ý rằng , thịt thà BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều khó khăn , thiếu vốn , sức cầu hạn chế và tính thanh khoản chậm. Lại không có dòng tiền lớn chảy từ vàng , ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ , bởi khi tiền đồng mất giá , nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định , người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém.

chẳng những thế , theo thông tin mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ KHĐT cho thấy , tổng vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt 464 triệu USD , xếp thứ tư về thu hút FDI. Đây là thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Trước đó , năm 2008 , vốn FDI đổ vào đình chỉ sản đạt 23 tỷ USD , năm 2009 vốn FDI đạt 21 , 48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dù khủng hoảng kinh tế cả thế giới nhưng FDI dành cho BĐS đạt 6 , 8 tỷ USD.

căn nguyên của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư nước ngoài , các quỹ lớn đang gặp khó khăn về tài chính , vì vậy chẳng thể nối tiếp mở rộng đầu tư mà chỉ tập kết hoàn tất các đề án đã triển khai.

Hơn thế , trong chiến lược phát triển nhà ở nhà nước đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng ngó thực tế: "giá cả Ngưng lại sản tăng cao , vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư , đã dẫn đến áp lực về nhà càng ngày càng tăng , đặc biệt là nhà ở tại khu vực ấn độ dương thành phố. Các đối tượng là công chức , nhân viên , lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách quốc gia , những người có thu nhập nhàng nhàng và lương bổng thấp rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong việc tạo dựng nhà ở cho bản thân và gia đình".

Điều này cho thấy một thực tiễn , nhu cầu thật của thị trường BĐS nằm ở phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó , hồ hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có lương bổng cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có lương lậu thấp và làng nhàng

"một năm do đó nó sẽ bị lãng quên" , mẻ lưới nhà đất hạng sang của các đại gia BĐS đã chót tung trở nên quá đà và chưa biết khi nào mới được kéo về , dĩ nhiên khó có khả năng kỳ vọng vào Cuối cùng như chờ mong. Sự quá trớn này biểu hiện chiến lược đầu tư chưa sát thực tiễn , thiếu tính tầng lớp , khiến "thừa nhà to giá cao , thiếu nhà nhỏ giá rẻ".

Và hậu quả nhãn tiền là vi la , nhà liền kề , đất dự án , căn hộ cao cấp... đều đang nằm im. Đến thời khắc này , thị trường BĐS càng lao dốc , liên tục giảm giá tới 20-30%.

tiêu biểu như đề án Vân Canh , giá các lô đất diện tích lớn 140m2 trở lên hiện còn 38-40 triệu đồng/m2. Khu đô thị Geleximco hiện có mức giá hấp dẫn , liền kề đường to khoảng 50-55 triệu đồng/m2 , các lô nhà , nhà vườn nằm trên trục chính có giá trên 100 triệu đồng/m2.

dự án Thanh Hà đang được bán trên thị trường dự án golden center city chỉ với giá 22-25 triệu đồng/m2 , dự án đô thị mới Văn Khê giá 75 triệu đồng/m2 , đề án Parkcity mức chênh lệch so với giá gốc giảm từ 300 triệu đồng/lô xuống còn 50 triệu đồng/lô , giá đất dự án Văn Phú ( Lê Trọng Tấn kéo dài ) hiện có mức làng nhàng 60-65 triệu đồng/m2 các khu nhà liền kề đường to , đường nhỏ khoảng 55-58 triệu đồng/m2.