Với hơn 12 năm kinh nghiệm làm việc tại Australia và Châu Á - thanh bình Dương , từng là giám đốc điều hành tại những Cty đầu tư và phát triển BĐS quốc tế , ông đánh giả dụ thế nào về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

- Thị trường đất nền dầu giây căn bản vẫn hoạt động tự do tương đối tốt , tuy nhiên thịt thà cư xá thì kém hơn và sẽ nối tiếp gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn hơn đất nền. Lý do là nguồn cung mới tự do tương đối nhiều , và cốt tử nguồn cung của các lĩnh vực mới phát triển - nơi hạ tầng chưa được kết nối đồng bộ tốt bằng các khu bây giờ hoặc tồn tại từ trước đó cuốn hút được người mua nhiều hơn nhờ đã có cư dân đến ở sinh sống , điều kiện liên lạc hạ tầng , môi trường yên ổn hơn.

liệt kê của Bộ Xây dựng sau gần 2 năm thực hiện Luật kinh dinh BĐS cho thấy tỷ lệ giao dịch trên sàn rất thấp , chỉ 15 - 20% ( tháng 4/2011 ). Vì sao lại có cảnh tượng này? có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn của các sàn hiện tại có phải chỉ dừng ở đó?

- Chưa tới 30% giao dịch BĐS qua sàn , phần còn lại là các giao du thứ cấp , sơ cấp ( trao tay hoặc qua trung tâm môi giới bằng nhiều hình thức ) trong lúc sàn lại là công cụ để minh bạch hóa thịt thà , giúp người mua và người bán tin cậy và giao du. Thông qua sàn BĐS khách hàng thường phải chịu thêm phí , nộp thuế và công bố những thông tin “nhạy cảm” mà mình muốn giấu để cạnh tranh bán hàng. Chính điều này dẫn đến việc rất nhiều khách hàng lựa chọn giao dịch thứ cấp và sơ cấp ( đăng báo , quảng cáo , truyền bá trong khuôn khổ hẹp bằng các mối quan hệ riêng ) thay vì sàn giao dịch BĐS. Ngoại giả , chừng như thói quen đạo đức của người Việt vẫn là càng kín đáo càng tốt. Và điều đó dẫn đến chuyện họ không thích giao thiệp qua sàn. Điều này có tác động đến một điều gì đó rất lớn tới sự phát triển của các sàn hiện nay. Thêm nữa , chính các sàn đang tự làm khó mình qua một cách làm cũ. Kiểu Ngày trước khi họ có khả năng bán được vài trăm đề án trong thời gian ngắn bằng cách giản đơn là nhận đề nghị và chờ khách mua ùn ùn kéo đến. Giờ đây khi thương trường đã xoay chiều , họ buộc phải thay đổi nghệ thuật bán hàng tức thị phải chủ động đi tìm khách hàng để duy trì phát triển. Sự thay đổi nhịp bất thần của thương trường đã khiến đa phần các sàn ( đặc biệt là các sàn chưa có hàng ngũ sale chuyên nghiệp ) lảo đảo và đứng bên bờ… giải thể.

Đâu là lối thoát cho thương trường BĐS hiện nay?

- bây giờ việc sử dụng sàn giao du BĐS hay trọng tâm môi giới tự do chưa ai có thể thống kê cụt thun lủn về tính công hiệu hay tần suất. Hiện tượng các giao dịch đang có phần tập trung tại các trung tâm môi giới nhà đất , trao tay hay thậm chí qua “cò” cốt tử là do đạo đức thói thường giao du kín đáo của người Việt - với tâm lý nhà cửa đất cát là gia tư lớn của gia đình. Tuy nhiên , việc này lại mang lại rủi ro rất lớn ( chứng cớ là nhiều vụ sai phạm , lừa đảo bán nhà , bán đất trong năm qua ). Lành mạnh hóa thị trường BĐS sẽ là xu hướng thế tất. Chúng ta cũng như các sàn hoạt động đúng tôn chỉ , phục tùng luật pháp BĐS đều tin khách hàng rồi sẽ tìm tới các sàn nhiều hơn bởi chính lợi quyền của họ.

Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư BĐS tại thời khắc này?

- Mua bất kể BĐS cũng là chất lượng cao hơn mức bình thường. Thời điểm nào bán ra mới là quan yếu. Khi đầu tư thì nên đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình như: nhà ở , chung cư , diện tích văn phòng , trung tâm thương nghiệp để giảm thiểu xui xẻo cho chính mình trong điều kiện thị trường dat nen dau giay yếu như bây giờ. Quan yếu nhất là phải đánh giá được tiềm năng trong tương lai ( có khả năng gần hoặc xa ) của sản phẩm BĐS mình đầu tư , đặc biệt là phông nền thị trường ảm đạm này.

Còn về vi la và đất nền tập trung ở khu Nam ( Nhà Bè , quận 7 ) và Đông ( quận 2 , quận 9 ) TP.HCM , công ti Savills cho biết giá bán làng nhàng thịt thứ cấp giảm mạnh , khoảng 10% so quý I-2011.

Nhận định về nguyên nhân khiến kênh BĐS âm u thời gian qua các công ty nghiên cứu trên đánh giá là do chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm giảm khả năng chi trả của người mua.

Khảo sát của phóng viên ở các đề án nhà ở cao cấp khu vực quận 7 , quận 2… cho thấy , dù nhiều chủ đầu tư có chính sách bán hàng rất lạ như cho thuê mua căn hộ , mua trả góp thành 50 đợt… nhưng vẫn ít hút được khách hàng.

Có nhiều chứng cứ khẳng định sắp tới giá nhà đất còn tiếp chuyển sang trạng thái khí. Hàng đầu là từ nguồn vốn nhà băng. Theo đó dù có lệnh siết tín dụng phi làm ra nhưng đến 30-6 còn nhiều nhà băng đẩy mạnh cho vay BĐS , chứng khoán. Tại cuộc gặp với báo chí cuối tháng 6 vừa qua , thống đốc NHNN cho hay có ngân hàng cho vay phi sản xuất đến 50%/tổng dư nợ cho vay.

chứng cứ tiếp theo là hiện nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp khá nhỏ trong khi muốn đầu tư BĐS cần phải có vốn lớn , chính sách dài hạn. Vì thế dự kiến khi ngân hàng nối tiếp siết nợ vay , các nhà đầu tư thứ cấp phải bán tống hàng để trả nợ.

Một nhân tố nữa khiến giá nhà đất giảm do nhiều người mong mỏi lãi suất cho vay giảm , từ đó sẽ có dòng vốn chảy vào nhà , tây. Tuy nhiên , điều này vững chắc khó xảy ra. Địa ngục đứng đầu NHNN từng khẳng định tăng trưởng tín dụng năm 2011 khống chế mức 20% và sáu tháng đầu năm nhiều ngân hàng đã gần hết định mức. Từ thời gian này nếu lãi suất cho vay hạ nhiệt thì Hầu như dòng vốn vào BĐS sẽ không nhiều. Chưa kể việc cho vay khu vực này vẫn bị NHNN kiểm tra chặt.

Phó chú tâm Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga cho biết thị trường can ho diamond lotus cuối năm khôn xiết u ám và đang chờ vào các chính sách điều tiết của Chính phủ. Còn thương trường sẽ có các đợt giảm giá nữa.