Sẽ có sóng tăng?

Những ngày này , một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang thăm dò nhau về biến động của thị trường đình chỉ sản ( BĐS ) Hà Nội. Khí trời ồn ào nhộn nhịp , lại thêm mấy bài viết "xôn xao đất nền" , làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Thể trạng "sẵn sàng chống chọi cao" lao vào "bắt đáy" đang nóng dần.

thực ra thời gian "ngủ đông" của thị trường BĐS Hà Nội đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thịt thà này lập đỉnh. Đó là một thời đoạn đủ dài với những nhà đầu tư không un đúc được lòng nhẫn nại như các nhóm đầu cơ chính hiệu.

Trong sóng tăng , quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ can ho diamond lotus được tính theo chu kỳ ít ra 3 tháng , có những thời kì dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là khoảng thời gian "lặng sóng" mà những chủ đề án có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải Bắt tay làm ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền rỗi rãi chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những lĩnh vực mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao , song song gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt cầu mong đầu cơ.

Nhưng ngày nay , quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền Hà Nội đã thật sự cao , không chỉ là quá cao so với mức tiền lương trung bình của người cần lao , mà đã đủ hấp dẫn để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Bởi thế tất nhiên phân khúc đất nền ở đô thị này đã đạt đỉnh và cần phải có sự sắp xếp cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mực độ điều chỉnh giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua , đường trình diễn giá đất nền Hà Nội cắm thẳng xuống , được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực ấn độ dương phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ điểm cao giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011 , khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ nhà băng nên đã chấp thuận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể , người giữ đất vẫn đang mong mỏi về một mai sau không thánh giá đất nền sẽ được tiếp chuyện tăng , nếu không phải do động tác đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày một tăng của người dân Hà Nội và những tỉnh lân cận ( theo sự miêu tả hào nhoáng của các thuyết giáo gia ).

tính toán này có vẻ chính xác lắm , bởi cũng đã Lộ rõ ra những người dân rút tiền tiết kiệm để rắp ranh chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời kì gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ , bắt đáy đất nền , người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông Hà Nội , quy hoạch của khu thành phố mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây Hà Nội càng như những nội tiết tố hâm nóng thị trường sau thời kì đóng băng. Trong lúc đó , Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư Hà Nội tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

trong lúc đó , đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng , vốn được coi như một biện pháp chống đầu cơ và tạo công bằng , chừng như đang có hiệu quả ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ phê chuẩn và thực hiện hay không , chỉ biết rằng đã hiện ra lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia ý là một khi những đề án mới không được chia lô bán nền nữa , quỹ đất nền đã "lỡ' cắt xẻ sẽ đắt giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Người mua ở hãy thận trọng!

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế , sóng nào cũng vậy , tâm lý đám đông còn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại ồn ào nhộn nhịp người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có thể nhìn thấy trước là những văn phòng giao dịch BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực ấn độ dương phía Tây Hà Nội sẽ có thời cơ mở lại.

Những thông cáo có phần sáng lạn về tình hình giảm lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS , cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Nhưng ở một góc cạnh khác , hãy nên suy xét đến sự có cần phải cứu thị trường dat nen dau giay không khi mặt bằng giá đất nền , dù cho giảm , vẫn còn đang "trên trời".

Về bản chất , mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử , tỷ lệ giảm này ứng với với thời kì sụt giảm đầu tiên , chứ chưa phải là sau cuối. Thường sau thời kì giảm đầu tiên , giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả , nơi tụ họp lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Rất có khả năng , lập luận gây đặc tính ngược về đề xuất cấm chia lô bán nền và những thông báo về quy hoạch , giao thông trong thời kì qua Ấy là những tác động đậm sắc màu tâm lý nhằm tạo ra vùng đáy giả như thế.

Với vùng đáy giả này , cố nhiên giới đầu cơ "thứ cấp của thứ cấp" , trong đó phần nhiều là những người đã ôm hàng từ đỉnh , sẽ có thời cơ tuyệt vời để thoát hàng sau khi đã phải chịu đựng tình trạng đóng băng cực khổ mấy tháng trước.

Trong bài " Đất nền Hà Nội đang tiến đến "đường đáy "?" vào ngày 29/ 5/2011 , VEF.VN đã phân tách một số dấu hiệu , từ đó dự báo khả năng phân khúc đất nền vẫn tiếp kiến quá trình giảm để xác lập chuye vùng đáy , với hoàn cảnh tiên quyết là mặt bằng giá đất phải giảm khá mạnh - tương đương 30%. Còn nay , độ giảm chỉ mới 10-15% mà vùng đáy đất nền đã được xem là hình thành , e rằng đó chỉ là đáy giả và sau thời gian ấy thị trường còn tiếp tục giảm.

Trong bối cảnh vùng đáy giả , hẳn nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy. Có chăng họ chỉ xả hàng ( nếu còn hàng rơi rớt mà tại vùng đỉnh chưa kịp thoát ). Sau đó họ sẽ tĩnh lặng đợi chờ hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng lãi suất cao sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá , lại phải bán tháo.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 10-15% , vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều - ít ra 30% và có thể giảm đến 40% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thường nhật. Quy luật này chỉ có thể bị biến chuyển trong trường hợp giới đầu cơ lớn quyết tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không đợi chờ sóng xuống để gom hàng.

Với những lý do trên , những người cẩn trọng có xác xuất nhận biết thị trường đất nền dầu giây vẫn chưa tạo đáy thực của nó , còn những người đang muốn dùng tiền kiệm ước mua để ở thì nên nhẫn nại đợi thêm mấy tháng nữa , nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.