Có nhiều dự báo cho rằng thị trường BĐS sẽ định hình lại theo hướng bền vững và minh bạch hơn trước Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, về bảo lãnh của ngân hàng đối với giao dịch cho thuê mua, bán nhà ở sắp hình thành trong tương lai.

>> Có thể bạn quan tâm: Bán đất đấu giá d7 đường Nguyễn Phong Sắc

Không phải những nhận định trên ngẫu nhiên mà có bởi ý nghĩa những quy định này không chỉ giới hạn ở trong một điều luật, một quy định mà có cả một cơ chế kiểm soát về các công ty kinh doanh BĐS đã được tạo ra chính nó để định hướng hành vi và cách thức mà công ty kinh doanh BĐS đối xử với người mua và thị trường.

Đã nhiều năm nay, việc các công ty kinh doanh BĐS chậm bàn giao nhà, chiếm dụng vốn của khách hàng hoặc thậm chí không bàn giao như đúng cam kết đã diễn ra nhưng vẫn chưa có một chế tài nào để xử lý một cách triệt để và nghiêm minh. Thị trường đã quá quen với tình trạng chậm bàn giao nhà đến mức ta sẽ thấy vô cùng lạ lẫm nếu một công ty nào đó bàn giao nhà theo đúng hạn.



Ảnh: Minh Duy

Để được nhận quyền, người mua nhà và nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ đã phải đóng tiền cho chủ đầu tư để hợp tác kinh doanh như cho vay vốn, góp vốn hiện vẫn đang phải ngậm ngùi không biết than thở với ai. Có không ít những trường hợp mà đến cả tòa án lẫn các cơ quan nhà nước cũng không thể xử lý được vì chủ đầu tư không còn tiền để tiếp tục duy trì thực hiện dự án dẫn đến dự án bị treo và đổ lỗi cho thị trường.

Mặt khác, các quy định hành chính và Nhà nước mới chính là chủ thể kiểm soát và quản lý các công ty kinh doanh BĐS chứ không phải thị trường và cũng dễ hiểu khi phần thắng luôn đứng về phía kẻ mạnh.

Trong mối quan hệ cung - cầu, một khi người tiêu dùng không thể làm lực lượng đối trọng với chủ đầu tư thì ai sẽ đảm nhiệm ví trí này? Rõ ràng Nhà nước là không chính xác trong trường hợp này vì người tiêu dùng không thể được Nhà nước bảo vệ. Để đối trọng với lòng tham của các chủ đầu tư, cần phải có một lực lượng có quyền lợi kinh tế đủ mạnh và thiết thực.

Các ngân hàng đã phải vào cuộc nhờ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, thay vì là người mua nhà, sức mạnh của ngân hàng sẽ được làm lực lượng đối trọng với phía chủ đầu tư dự án. Quyền lợi của chính các chủ đầu tư nằm phía sau ngân hàng. Quyền lợi của người mua nhà sẽ không còn bị các chủ đầu tư chà đạp như hiện nay khi đưa các ngân hàng vào cuộc. Thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, Luật Kinh doanh BĐS mới đã gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Nhưng không phải ngẫu nhiên lại có sự bảo vệ người tiêu dùng từ phía ngân hàng. Chính Luật kinh doanh bất động sản đã "cưỡng ép" ngân hàng phải đứng ra bảo vệ quyền lợi của mình trước chủ đầu tư.

Những ngân hàng thương mại nằm trong danh sách đưa ra bởi Nhà nước mới là những ngân hàng có thể đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư, phía các chủ đầu tư phải có sự bảo lãnh này từ những ngân hàng này mới được phép ký hợp đồng mua bán nhà. Giải pháp mang tính sách lược này là cần thiết mặc dù có vẻ phi thị trường, nhất là đối với một nền kinh tế đang cần phải có nhiều thời gian cho sự thay đổi.

Các chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị kỹ càng hơn cho dự án của mình, khi các ngân hàng thương mại nhảy vào cuộc, từ những bước lập dự án, kế hoạch tài chính và sử dụng vốn... Nếu thực hiện không tốt sẽ không được ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh, khi đó người chịu thiệt đầu tiên sẽ chính là chủ đầu tư. Ngoài ra, một công cụ khác nữa mà các ngân hàng sẽ đưa ra đó là chỉ số lịch sử tín dụng tốt sẽ làm cho các chủ đầu tư phải chú ý hơn về việc chấn chỉnh lại cách làm sao cho bài bản và ít chụp giật hơn.

Sẽ có không ít chủ đầu tư sẽ phải rút khỏi thị trường do thiếu năng lực trước quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Nhờ đó, chúng ta sẽ có một thị trường bền vững hơn, dễ dự báo hơn và lành mạnh hơn. Trên hết, quyền lợi của người tiêu dùng sẽ được đảm bảo và sẽ khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn nhờ sự mạnh dạn tham gia của người tiêu dùng.